Bağımsız Bölüm Nedir? Bağımsız Bölüm ve Eklenti Arasındaki Fark

Yöneticiliğe yeni başlayanlar ve kat malikleri tarafından en çok sorulan sorulardan biri olan “Bağımsız bölüm nedir?”i sizler için açıklamaya çalışacağız. Çünkü bağımsız bölümün ne olduğu sıkça karşılaşılan sorulardır. Kavramsal anlamı ve hukuki niteliğinin yeteri kadar bilinmemesi nedeniyle yapılan hatalı yaklaşımlar uyuşmazlık yaşanan durumları artırmaktadır. Bu nedenle bu yazımızda bağımsız bölüm kavramını sizler için detaylandıracağız. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) 123 adet bağımsız bölüm kavramı geçmektedir. Kanunun pek çok yerinde bu kavrama atıf yapılmaktadır. KMK’nın 2. maddesine göre anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine “bağımsız bölüm” adı verilir.

Eklenti Nedir?

Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere ise eklenti denir. Söz konusu bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti adı verilirken, bu hakka sahip olanlar da kat maliki olarak anılır. Bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler de ortak yerler kabul edilir.

Bağımsız Bölüm ile Eklenti Farkı Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 6. maddesi uyarınca bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır. O bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur.

Kat Maliklerinin Bağımsız Bölümler Üzerindeki Hakkı

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde “Medeni Kanun”un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ayrıca kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine de arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat Maliklerinin En Önemli Yükümlülüğü

KMK’nın 18. maddesine göre kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu durum bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

Anagayrimenkul’e Verilen Zararlardan Sorumluluk

KMK’da anagayrimenkul kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünü olarak tanımlanmıştır. Yalnız esas yapıya ise ana yapı adı verilir. Kat malikleri kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Ortak Giderlere Katılma Zorunluluğu

Bağımsız bölüm sahipleri anagayrimenkulün genel giderlerine katılmak zorundadırlar. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Yönetici Atanma Zorunluluğu

8 veya daha fazla bağımsız bölüm olan yerlerde yönetici atanması mecburidir. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Bağımsız Bölüm İlavesi

Kat malikleri anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında bağımsız bölüm yapılmasına oybirliği ile karar verebilirler.