2022 Yılında Kira Artış Oranı Ne Kadar Olacak?

Ev sahiplerinin kirayı, bir önceki yılın kira bedelinin maksimum yüzde 25’i oranında artırmalarının önünü açan düzenleme 08.06.2022 tarihinde “7409 Sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” düzenlemesi ile TBMM’den geçti. Bu yazının kaleme alındığı sırada henüz Resmi Gazete’de yayınlanmamıştı. Dolayısıyla henüz yürürlüğe girmedi.

Peki, ev sahipleri (kat malikleri) ile kiracılar bu durumdan nasıl etkilenecek? Yüzde 25 oranındaki kira artışları hayata geçecek mi? Düzenlemeden önce yapılan artışlarda bir değişiklik söz konusu olabilir mi? Blog yazımızda bu soruları yanıtlamaya çalışacağız.

Yıl başından bu yana herkesin gündemindeki kira artışları ve bu artışların bir sisteme bağlanmasıyla ilgili taleplerin sonucunda bu konuda sonunda adımlar atılmaya başlandı. Ev sahiplerinin belirlediği oranlara yeni bir standart daha getirilmesiyle ilgili ayrıntılar netleşmeye başladı. 

Kira Artış Oranı Yüzde 25 Olacak Mı?

7409 Sayılı Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’unun 4. Maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile birlikte; muhtemelen haziran ayında Resmi Gazete’de de yayınlandığı günden itibaren -  1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenecek konut kira sözleşmelerinde uygulanacak en yüksek zam oranı, önceki yılının kira bedelinin maksimum yüzde 25’i oranında artabileceği yönünde belirlendi. Kanunun, Resmi Gazete’de yayınlanarak uygulanmaya başlamasıyla birlikte ev sahiplerinin Borçlar Kanunu’na göre kira kontratlarında yazılı oranda belirlenmiş olmasına rağmen enflasyonun hızla yükselmesi ile birlikte kiracılarından talep ettikleri artış oranları, yeni bir düzene tabi tutulacak. Kanunun Resmi Gazete’de yayınlanmasından önce yapılan kira artışlarında ise geriye dönük bir düzenlemesi söz konusu olmayacak. Bu noktada, konut sahiplerinin ve kiracıların uzlaşması önem arz ediyor. Kanunun tam metnini yazımızın altında sizlerle paylaşıyoruz. Süreçle ilgili gelişmeleri de sizlerle paylaşmaya devam edeceğiz.

Apsiyon Kullanan Sitelerdeki Kat Maliklerimiz! Kira Sözleşmelerinizi Apsiyon’dan girebiliyor, takip edebiliyor, kira ödemelerinizi Apsiyon kanalı ile ödeyebiliyorsunuz.

Ev sahipleri daha detaylı bilgi için kendi ekranlarındaki “Kira” sayfalarını ziyaret edebilirler veya bu yazıya tıklayabilirler. Sayfaya ulaştığınızda “sistemde kayıtlı ev sahibi ve kiracı bilgisi bulunamamıştır.” uyarısı alıyorsanız mailto:destek@apsiyon.com adresine e-posta gönderebilirsiniz.

Apsiyon Kullanan Sitelerdeki Kiracılarımız! Kira Sözleşmelerinizi Apsiyon’dan izleyebiliyor, takip edebiliyor, kira ödemelerinizi Apsiyon kanalı ile yapabiliyorsunuz.

Kiracılar daha detaylı bilgi için kendi ekranlarındaki “Kira” sayfalarını ziyaret edebilirler veya bu yazıya tıklayabilirler.  Sayfaya ulaştığınızda “sistemde kayıtlı ev sahibi ve kiracı bilgisi bulunamamıştır.” uyarısı alıyorsanız ev sahibinize veya  mailto:destek@apsiyon.com adresine e-posta gönderebilirsiniz.

Peki Türkiye’de Ev Sahiplerinin Resmi Yıllık Enflasyon %70’i Aşmışken Yüksek Oranda Zamlar Talep Etmesine İlişkin Bir Kanuni Düzenleme Yok Muydu? 

Tabi ki vardı. 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 344. Maddesi tam da bu kuralı belirlemektedir.  BK’nun 344. Maddesine göre “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” hükmü söz konusuydu.

Özetle ev sahiplerinin kiracılarına uygulayabileceği yasal kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması alınarak hesaplanıyordu. Ev sahipleri bu oranın üzerinde artış yapamıyordu. Bunu bir örnek ile açıklayalım. Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 2022 yılı mayıs ayında bir önceki yılın aralık (Aralık 2021) ayına göre yüzde 35,64, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 73,50 ve on iki aylık ortalamalara göre yüzde 39,33 arttı. Dolayısıyla Mayıs 2022’de mülk sahipleri kiracısına resmi yıllık enflasyon %73,50, başka araştırmalara göre %160 civarındayken yasal olarak en fazla yüzde 39,33 oranında zam yapabildiler.

Ev Sahipleri Kiracısına Yapacakları Kira Zamlarını Kira Sözleşmeleri Yenilemeleri Hangi Tarihler Arasında ise %25 ile Sınırlamak Zorunda Kalacaklar? 

Haziran 2022'ye geldiğimizde ise “Kira artışı düzenlemesi ile ilgili açıklama” geldi. “Konutta kira artışı yüzde 25'i geçemeyecekti”. Bu durumda söz konusu geçici yasa maddesinin yürürlüğe girdiği tarih itibari ile kira kontratı yenilemeleri gelen kiracılar Haziran 2022 için Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamaları dikkate almama imkanına kavuşmuş oldu. Haziran ayı enflasyon beklentisinin de mayıs ayı enflasyon beklentisinin üzerinde olduğunu da belirtmiş olalım.

Yine geçici maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce örneğin bugün 10 Haziran 2022 tarihinde bir kira yenilemesi var ise ev sahibi kiracısının kirasına Haziran 2022’de açıklanacak on iki aylık ortalamalara göre artış oranı (Mayıs örneğinde olduğu üzere yüzde 39,33 seviyelerine yakın) talep edebilecek. Söz konusu madde Resmi Gazete’de yürürlüğe girdikten sonra ise haziran ayında da olsa yıllık kira artışını yüzde 25 ile sınırlamak zorunda kalacak. 1 Temmuz 2023'e kadar geçerli ve devam eden konut kiraları sözleşmeleri üzerinde uygulanacak, kira artışını yüzde 25 ile sınırlanacak.

Peki, Bu Düzenleme ile Sorun Çözülecek Mi? 

Kasım 2021’den bu yana ev sahipleri ile kiracılar arasındaki sözleşmelerde daha önce kanun ile belirlenmiş kira zam artışları sorun haline gelmeye başladı. Kira uyuşmazlığının temel sebebinin döviz, enflasyon, gayrimenkul bedellerindeki yüksek artışlar olduğunu ifade etmemiz gerekir. Toplumun hemen hemen her kesiminin gelir düzeylerindeki azalma, Türk Lirası’nın hızla değer kaybetmesi, alım gücünün azalması, zorunlu harcamalar olan gıda, enerji, yakıt, iletişim gibi ürünlerde fiyat artışlarının %70 - %250 seviyelerinde artması ile birlikte yaşamımızdaki tüm ürünlere yüksek oranlarda zamlar geldi.

Sadece İstanbul’da tamamlanmış ancak satılmamış, sahipleri tarafından boş tutulan bir milyon konut stoğu bulunmaktadır. Birden fazla konut gayrimenkulü olan mülk sahiplerinin bir kısmı da 5-6 bin lira düzeyindeki kira bedelleri ile konutlarını kiralamaktan, kendi deyimleri ile “kiracılarla uğraşmaktan” imtina etmektedirler.

2018 – 2020 yılları arasındaki konut pazarındaki kampanyalar ile arz edilen konutlar fiyatlarının yüksekliği sebebi ile ihtiyacı olan ve konutu olmayan vatandaşlar tarafından değil, yatırım amaçlı konut satın alanlar tarafından tercih edilmiştir. Yatırım amaçlı konut satın alanlar da özellikle son 8 aylık ekonomik gelişmeler sebebi ile konutlarını kiraya vermek yerine herhangi bir ihtiyaç halinde satmak amacı ile boş tutmaktadırlar. Döviz kurundaki yüksek artış sonunda Türk Lirası Korumalı Mevduat Hesapları’nın beklenen ilgiyi görmemesi neticesinde konut ve gayrimenkul talebi artmış ve fiyatlar artmaya devam etmiştir. Elinde birikmiş parası olanlarda finans piyasalarına ve alınan ekonomik kararlardan çekinerek birikimlerini güvenli liman olan konuta yatırmışlardır. Nihayetinde son bir yılda Büyükşehir’lerde yeni ve eski konutlar yüzde yüzden fazla değer kazanmış, satış fiyatları bazı bölgelerde 2 hatta 3 katına ulaşmıştır. Dolayısı ile bu konutlardan mülk sahiplerinin kira beklenti seviyeleri de yükselmiştir. 

Düzenleme sadece sözleşmesi devam eden konut kiraları ile ilgilidir. İlk defa konut kiralayacaklar ya da iş yeri kiracıları ile ilgili değildir. Dolayısıyla bir semtteki ev kiraları yine en son kiralanan ev bedeli ne ise o emsalden kiralanmaya yani mevcut ekonomik ortamda yükselmeye devam edecek. Böylece halen de mevcut olduğu gibi aynı binada, aynı cepheye bakan eşit büyüklükteki iki konutun kirası arasındaki fark da 2, 3 hatta 4 katına ulaşacak. Sonunda mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki huzursuzluk devam edecek. 

Her türlü zorunlu gideri 2-3 kat artan ve gıda, giyim, ulaşım, yakıt, enerji, eğitim, sosyal giderlerini azaltmak durumunda kalan kiracılar kadar ev sahipleri de beraberce artan fiyatlardan mutsuz yaşamaya devam edecekler. Sadece bir evinin kirası ile geçinmeye çalışan, mesleki ve diğer sebeplerle tek konutunu kiraya veren ve kendisi de kirada oturan mülk sahiplerinin çok sayıda var olduğunu da dikkate almak, gerek mevcut gerekse yeni kira sözleşmelerinin kiracı ve ev sahibi arasında gizli anlaşmalarla ikili hale getirebileceğini ve kira gelirlerinin düşük gösterilmek sureti ile kira vergilerinin de azalacağını tespit etmek gerekecektir. Her türlü harcama hızla artıp, giderlerin kısılmaya çalışıldığı bir ekonomik ortamda “kira bedellerinin” tüm fiyat artışlarının katbekat altında tutulmaya çalışılarak fiyat artışlarının dengelenmesi de mümkün görünmemektedir.  

Sorunun Çözümü İçin Neler Öneriliyor? 

Uzmanlar konut stoğundaki arz / talep dengesinin sağlanması, arsa ve inşaat maliyetlerinin düşürülmesi, değeri milyon liralık konutlar yerine ihtiyacı olan vatandaşlara barınmaları için uygun vade ve fiyatta konutlar üretilmesi hatta devletin Almanya’da olduğu gibi mülk sahibi olduğu sosyal konutların yapılması zorunluluğunun olduğunu ifade etmekteler. Yine TL mevduatlarındaki faiz oranlarının yükselmesi, dövizin artış /azalış seyrinin düzene gelmesi, enflasyonun düşüş seyrine girmesi ile birlikte tasarrufların gayrimenkul dışındaki menkullerde değerlendirme tercihinin yeniden oluşacağını ifade etmekteler. Gayrimenkul bedellerinin artışının azalması olağan olarak kira bedellerinin artışının düzene girmesine imkan verecektir.